Art. 1.- (Mod. por la
Ley 108-05).- Las distintas partes de un inmueble con independencia
funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de
propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son
propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el
régimen establecido por esta ley.
(Vieja redacción: Art. 1.- La propiedad de los
edificios de dos o más pisos podrá dividirse por pisos o por
departamentos, viviendas o locales independientes siempre que el o los
propietarios hagan registrar sus derechos de conformidad con el régimen
establecido por esta Ley. De lo contrario regirá el derecho común.)
Art. 2.- (Mod. por la Ley 108-05).- Para disfrutar
del régimen de condominio que establece esta ley, los sectores en que
esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o
por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente.
(Vieja Redacción: Art. 2.- Para disfrutar del régimen
especial que establece esta ley, los departamentos viviendas o locales
en que estén divididos los pisos deberán tener una salida directa a la
vía pública, un patio, una escalera o pasillo común que los haga
aprovechables de manera independientes.)
Art. 3.- (Mod. por la Ley 108-05).- Cada titular es
propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de
los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o
restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de
ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.
(Vieja Redacción: Art. 3.- Cada propietario es dueño de
su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención
contraria en el titulo, todos son copropietarios del terreno y de todas las partes
del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos,
tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y
ascensores, pasillos y canalizaciones e instalaciones de beneficio
común exceptuando....
las que se encuentren en el interior de cada
departamento.
Los propietarios podrán extender o restringir el numero
de las cosas comunes y aún limitar la copropiedad de algunas de ellas
entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y
mantenimiento de las mismas por la posición de sus respectivos
locales).
Art. 4.- Salvo convención contraria, cada propietario,
para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las
cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los
otros propietarios.
Estará obligado a construir proporcionalmente a las
cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y
administración de las cosas comunes.
A falta de convención contraria, esa contribución será
proporcional al valor de las fracciones divisibles del inmueble,
teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se
fije en el reglamento, que deberá registrarse al someterse la propiedad
al régimen de esta ley, sólo podrá modificarse por el acuerdo unánime de
todos los interesados.
Art. 5.- Los derechos de cada propietario de las cosas
comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos,
departamentos o locales.
Sin necesidad de mención especial, estos derechos pasan
al adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la
parte dividida del inmueble.
Art. 6.- Cada propietario puede enajenar, hipotecar o
en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso,
departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del
consentimiento de los demás.
Art. 7.- Cada propietario atenderá, a su costa, a la
conservación y reparación de su propio piso, departamento, vivienda o
local.
No podrá hacer en él innovaciones o modificaciones que
puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios
comunes; ni destinarlo a fines distintos a fines a los previstos en el
reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquéllos que deban
presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar
la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la
moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del
inmueble.
Art. 8.- Se necesitará el consentimiento de todos los
propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o
instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo
disposición contraria en el reglamento.
Se necesitará el consentimiento de todos los
propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o
restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.
Art. 9.- A los fines de la buena administración y goce
de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar organizada la
propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de
los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman,
obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con personalidad
jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios actuará
como representante legal de todos los propietarios por intermedio de un
administrador.
Los poderes del consorcio de propietarios, aún al
dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación
colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de las
cosas comunes.
Art. 10.- El Consorcio de Propietarios podrá sustituir
el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán
obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin
embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones
excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son
obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni
oponibles a los terceros sino después de haber sido registrado el
reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos
correspondiente.
(Vieja Redacción: Art. 10.- El consorcio de
propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones
o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y
sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así
como las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4
y 8, no son obligatorios respecto de los causahabientes a título
particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido
depositados en copia en la oficina del Registrador de Títulos
correspondiente, y de haber sido anotados al dorso del Certificado
Original de Titulo y de los duplicados existentes).
Art. 11.- Los propietarios están obligados a contribuir
al pago de las primas de los seguros colectivos sobre los riesgos que
amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto, cuando así
lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento.
Art. 12.- Las resoluciones del Consorcio de
propietarios serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por
mayoría de votos de todos loas interesados, en asambleas debidamente
convocadas.
Cada propietario tendrá derecho a un número de votos
proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se
fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta
ley.
Esta participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios.
Se requerirá una mayoría de las tres cuartas partes de
los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para
dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento para las
cuales esta ley o el reglamento original no exijan el consentimiento
unánime de los propietarios.
Art. 13.- A falta de un administrador designado por el
consorcio de propietarios, cualquiera de ellos podrá dirigirse al Juez
de Paz de la jurisdicción en que está ubicado el edificio para la
designación de un administrador judicial, citando a todos los
interesados.
Art. 14.- Salvo disposiciones contrarias en el
reglamento, el administrador, ya sea nombrado por el consorcio de
propietarios o por el Juez de Paz, tendrá a su cargo la ejecución de las
decisiones de la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario,
atenderá por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su
conservación y mantenimiento en buen estado de uso, y podrá constreñir a
cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones.
Los poderes del administrador serán revocados de la
misma manera en que éstos fueron otorgados, por el consorcio de
propietarios o por el Juez de Paz, citando el más diligente a los demás
interesados, quienes podrán dar a conocer sus opiniones.
La designación de un administrador por el consorcio de
propietarios produce el pleno derecho la revocación del administrador
judicial.
La remuneración del administrador judicial será
determinada por la misma ordenanza que lo designa y esa remuneración se
ajustará a las bases establecidas en el reglamento.
Art. 15.- El administrador, cualquiera que fuere la
forma de su designación, representa al consorcio de propietarios del
inmueble, bien como demandante o como demandado y aún contra los mismos
propietarios individualmente. Necesitará la autorización previa de la
asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como
recurrente.
El administrador actuará a nombre del consorcio de
propietarios del inmueble, sin tener que mencionar el nombre de cada uno
de los propietarios.
Art. 16.- Cualquier propietario puede, en ausencia
del administrador y no mediando oposición de los demás, quienes serán
advertidos previamente, hacer los gastos necesarios para la conservación
o reparación de las cosas comunes, a cargo de reembolso.
Art. 17.- Las acciones que pudieren surgir entre los
propietarios en relación con la administración y el goce de las partes
comunes del inmueble, o con la interpretación o ejecución del
reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras.
Igualmente el Tribunal de Tierras será competente para
conocer de las demás acciones que puedan surgir con motivo de la
aplicación de esta ley.
Art. 18.- El pago de la cuota con que debe contribuir
cada propietario a las cargas comunes de conformidad con el artículo 4,
está garantizado con un privilegio sobre la parte dividida de aquél en
cuyo favor el consorcio de propietarios haya hecho el avance.
Este privilegio tendrá preferencia sobre todos los
demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las cosas comunes
del inmueble, en virtud del principio establecido en el artículo 5.
Art. 19.- (Mod. por la Ley 108-05).- La o las personas
que desean afectar al presente régimen de condominio un inmueble,
deberán registrar de acuerdo con la ley de Registro Inmobiliario sus
derechos en relación con el inmueble.
(Viejo Texto: Art. 19.- La persona o personas que
deseen dividir la propiedad de un edificio, existente o por construir,
en pisos o en departamentos, viviendas o locales independientes,
conforme al régimen que establece esta ley, deberán hacer registrar de
acuerdo con la Ley de Registro de Tierras sus derechos en relación con
el terreno y sus mejoras.
Art. 20.- La solicitud de registro contendrá una
descripción tan completa como fuere posible del edificio y de los pisos,
departamentos, viviendas o locales independientes en que está dividido,
y se anexarán a la misma los planos arquitectónicos, estructuras y de
instalaciones.
Art. 21.- No se registrará ningún edificio conforme a
esta ley, si el o los propietarios no hacen registrar al mismo tiempo un
reglamento que contenga por lo menos lo siguiente:
1.- Especificación de cada una de las
partes de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con
indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva
para identificarlas;
2.- Número de votos que corresponderá, en
las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios, al dueño
de cada parte del edificio de propiedad exclusiva;
3.- Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes;
4.- Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador;
5.- Destino de las diferentes partes del inmueble.
Art. 22.- La propiedad de los pisos, departamentos,
viviendas o locales independientes en que está dividido, un inmueble,
puede registrarse a nombre de una sola persona, física o moral, o aún a
nombre de una sucesión indivisa, y no pierde su carácter por el solo
hecho de que todas las partes de propiedad exclusiva pertenezcan a un
solo dueño.
Art. 23.- La propiedad dividido por pisos o por
departamentos, viviendas o locales independientes podrá registrarse
antes de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido
aprobados por las autoridades administrativas que la ley requiere para
que pueda comenzarse la construcción.
En el Certificado de Título se hará constar esta
circunstancia, así como la obligación que asumen los propietarios de
participar y justificar oportunamente al Registrador de Títulos la
habilitación del edificio para ser ocupado.
Párrafo.- Si por cualquier circunstancia no se
realiza la construcción, los propietarios, mediante acto firmado por
todos y legalizados las firmas por un Notario, ordenarán al Registrador
de Títulos la cancelación del Certificado de Títulos y su sustitución de
acuerdo con la ley.
Art. 24.- (Mod. por Ley 108-05).- Se expedirá un
Certificado de Título por cada unidad de Condominio en que se haya
dividido el inmueble
(Viejo Texto: Art. 24.- Se expedirá un Duplicado de
Certificado de Título a cada dueño de una parte del edificio de
propiedad exclusiva y en cada uno de dichos duplicados se hará constar
el privilegio que grava dicha parte dividida de conformidad con el
artículo 18 de esta ley y en la proporción determinada en el reglamento.
Se indicará también si el edificio esta construido o en construcción).
Art. 25.- A falta de disposición expresa en el
reglamento o cuando este guarde silencio, las asambleas del consorcio de
propietarios podrán convocarse con tres días de anticipación, por
cualquiera de los propietarios, mediante aviso de un periódico de
circulación nacional y por carta certificada dirigida a cada propietario
en su domicilio real o de elección.
Se mencionará sumariamente en el aviso el objeto de la convocatoria.
La reunión se efectuará en el lugar que indique el
reglamento, y si no se ha convenido ninguno, en el domicilio y del que
hace la convocatoria o de su representante, siempre que este domicilio
sea el del lugar del inmueble o bien en el local del Juzgado de Paz de
la jurisdicción, lo que se indicará en la convocatoria.
Art. 26.- No obstante disposición contraria del
reglamento, cualquier propietario puede hacerse representar en las
asambleas por otro propietario o por un tercero.
Art. 27.- Los propietarios pro indiviso de una parte dividida de la propiedad deberán designar un solo representante.
Art. 28.- Todo propietario deberá hacer elección de
domicilio en el lugar en que está situado el inmueble, si no tiene en él
su domicilio real.
Esta elección de domicilio deberá hacerse en los actos
que se sometan al Registrador de Títulos o en las actas de la asamblea
general del consorcio de propietarios.
A falta de elección de domicilio, las citaciones y
notificaciones se harán válidamente en la Secretaria del Juzgado de Paz,
quien la comunicará sin demora al interesado por correo certificado.
Art. 29.- El administrador tendrá la iniciativa y
dirección de los trabajos, elegirá y revocará al encargado del edificio y
le dará las órdenes que estime convenientes, todo bajo la autoridad de
la asamblea general y sujetándose a lo que ella tenga a bien disponer.
Podrá ordenar las reparaciones menudas, sin previa
autorización de la asamblea general y las otras reparaciones, sólo en
caso de urgencia y avisando inmediatamente a los propietarios.
Los registros de actas del consorcio, los libros de
contabilidad y los documentos y comprobantes de los gastos están a cargo
del administrador
Art. 30.- El administrador convocará a los propietarios
por circular, por cartas certificadas o por aviso publicado en un
periódico de circulación nacional con un plazo de tres días por lo menos
de antelación cuantas veces fuere necesario.
Presidirá la persona que se designe en cada asamblea, y
el administrador ejercerá las funciones de Secretario a menos que se
disponga otra cosa en el reglamento.
Las copias y certificaciones firmadas por el
administrador, salvo disposición ordinaria del reglamento, hacen fe
respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que estén
visadas por el que presidió la asamblea o a falta de éste por uno de los
propietarios que estuvieron presentes en la asamblea.
Art. 31.- En caso de venta de una parte dividida del
edificio, el propietario comunicará su propósito previamente al
administrador y consignará antes de la venta su cuota de contribución en
los gastos comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiere haber lugar
contra el adquiriente.
Art. 32.- Los gastos ordinarios se harán de acuerdo con el presupuesto que aprueben anualmente los propietarios.
La cuota que corresponda a cada propietario, en esos
como en otros gastos, se hará constar en el acta de la asamblea que los
autorice o apruebe.
Art. 33.- (Mod. por Ley 108-05).- La comprobación de
los avances garantizados por el privilegio establecidos en el artículo
18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas
por la asamblea de los condómines, mediante declaración preparada por el
administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El
administrador lo comunicará por acto de alguacil al o a los condómines
deudores.
Párrafo.- La copia del acta, certificada por el
Administrador y legalizada por un notario constituirá título suficiente
para inscribir el privilegio.
(Viejo Texto. Art. 33.- La comprobación de los avances
garantizados por el privilegio establecido en el artículo 18 y la
fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la
asamblea de los propietarios, mediante declaración preparada por el
administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes.El
administrador lo comunicará por carta certificada al o a los
propietarios deudores.La copia del acta, certificada por el
administrador y legalizada por un notario, constituirá título suficiente
para fines de inscripción del privilegio en el Registro de Títulos.El
propietario deudor podrá impugnar la decisión de la asamblea y pedir la
cancelación de la inscripción del privilegio, dentro de los quince días
de la fecha en que le haya sido notificada por alguacil la resolución de
la asamblea. Transcurrido ese plazo sin haber sido impugnada, la
resolución será inatacable y tendrá fuerza ejecutoria. Igual fuerza
tendrá la liquidación que el deudor haya aprobado por escrito.")
Art. 34.- El privilegio establecido en el artículo 18
declara inscribirse dentro de los tres meses de la fecha de la reunión
de la asamblea a que se refiere el artículo 33, y cada inscripción sólo
conservará el privilegio sobre los avances hechos para cubrir gastos
causados dentro del año de esa fecha.
Las inscripciones que se hicieren después de ese plazo o
por avances relativos a gastos hechos antes del último año sólo
producirán efecto a partir de la fecha de la inscripción.
Art. 35.- Cualquier propietario puede solicitar, en
cualquier momento, que le sea liquidada su cuota contributiva en los
gastos comunes.
Si el administrador no hace la convocatoria dentro de
las cuarenta y ocho horas de la solicitud, el propietario podrá convocar
la asamblea en la forma prescrita por el artículo 25.
Art. 36.- Las hipotecas consentidas por el o los
propietarios antes de construirse el edificio para garantizar prestamos
destinados a invertirse en la construcción, se regularán de pleno
derecho por esta ley si el acreedor diere su consentimiento en el acto
de hipoteca o posteriormente, y tanto el crédito como la hipoteca se
dividirán automáticamente entre los departamentos independientes tan
pronto como se termine la construcción, en la misma proporción en que
los propietarios contribuirán a los gastos, y cargas comunes de acuerdo
con el reglamento de la propiedad, salvo convención contraria y por
escrito, que deberá anotarse en el Certificado de Título.
Art. 37- Los propietarios de una propiedad registrada
en la forma prescrita por esta ley pueden renunciar a sus beneficios,
mediante acto con las firmas de todos los propietarios legalizadas por
un notario, siempre que todos los departamentos estén libres de gravamen
y no existan deudas de cualquier naturaleza a cargo del consorcio.
Del mismo modo procederá el propietario único del inmueble que desee renunciar al beneficio de esta ley.
Estos actos serán sometidos al Registrador de Títulos
para que proceda a cancelar el Certificado de Título y a sustituirlo de
conformidad con la ley.
Art. 38.- Si el edificio se destruyera en su totalidad o
en parte, por incendio o por otra causa, cualquiera de los propietarios
podrá pedir la partición del terreno y de los materiales con arreglo a
las disposiciones generales sobre bienes indivisos.
Dicha demanda será registrada en conformidad con el artículo 208 de la Ley de Registro de Tierras.
La indemnización del seguro no podrá ser pagada sino a
la persona designada por acuerdo unánime de los propietarios o según los
resultados de la partición.
El régimen de la propiedad dividida no podrá mantenerse
sino mediante acuerdo unánime de los propietarios que determine las
condiciones de la reconstrucción.
Art. 39.- En caso de ruina o vetustez del edificio, la
reconstrucción no podrá hacerse sino por el acuerdo unánime de los
propietarios.
Art.40.- En todos los casos de reconstrucción, los
documentos y planos de la misma se someterán al Tribunal Superior de
Tierras para que éste ordene al Registrador de Títulos hacer los
registros y anotaciones de lugar.
Art. 41.- Se podrán constituir válidamente, en las
formas reconocidas por la ley, aunque no tengan por objeto la
distribución de beneficios, las sociedades que se organizaren con el fin
de construir o de adquirir inmuebles divididos por pisos o por
departamentos, viviendas o locales independientes y destinados a ser
atribuidos a los socios ya sea en propiedad o en goce o bien para la
conservación, mantenimiento y administración de los inmuebles así
divididos.
Art. 42.- Ningún socio podrá pretender que se le
atribuya en forma exclusiva, por partición en naturaleza, la parte del
inmueble a que tiene vocación, ni tampoco a que se le mantenga en
posesión de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y suscrito
la participación que le corresponda en los fondos suplementarios que se
necesiten para la realización efectiva del fondo social.
Si el socio no suscribe la participación que le
corresponda en esos fondos en proporción a sus compromisos, o si no
cumple sus obligaciones, todos sus derechos en el activo social,
comprendiendo los relativos al goce de su parte en el inmueble, podrán
venderse en pública subasta ante notario, a requerimiento de los
representantes de la sociedad, por decisión de los socios que
representen la mayoría ordinaria del capital social.
La venta será publicada en un periódico de circulación,
nacional, un mes después de una intimación de pagar o de ejecutar hecha
al socio en falta y que no haya sido atendida.
Entre la fecha de la publicación y la de la venta deberá haber por lo menos un plazo de quince días.
Art. 43.- A la disolución de la sociedad la asamblea
general podrá designar uno o varios liquidadores encargados de proceder a
la partición en naturaleza y a la atribución del o de los departamentos
independientes que a cada socio corresponda de acuerdo con los
estatutos o con su vocación.
El proyecto de partición y atribución que redacten el o
los liquidadores, cuando los estatutos no hayan previsto una forma
especial de atribución, deberá ser aprobado por la asamblea general con
el voto de una mayoría de más de la mitad de los socios que representen
más de las dos terceras partes del capital social.
Esta decisión es oponible a los no presentes o no
representados en la asamblea general, ya fueren socios o beneficiarios o
causahabientes de promesa de atribución.
Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya
sucesión no esté liquidada, serán atribuidos indivisiblemente a nombre
de su sucesión, sin perjuicio de los derechos de los herederos o
causahabientes y sin que la presencia de ellos en los procedimientos
implique de su parte aceptación de la sucesión del legado o de la
donación.
Dentro del mes de la aprobación por la asamblea general
del proyecto de partición y atribución, el liquidador o uno de ellos
intimará por acto de alguacil o los socios que no hayan firmado el acta
de la asamblea para que la hagan en el término de un mes.
Si el acta no fuere firmada por la totalidad de los
socios en este último plazo, el liquidador o uno de ellos pedirá la
homologación de la partición y atribución al Tribunal Superior de
Tierras, que estatuirá en instancia única y comunicará su decisión al
Registrador de Títulos para que proceda a su ejecución.
Art. 44.- Las disposiciones contenidas en el artículo
664 del Código Civil continuarán rigiendo para la propiedad no
registrada catastralmente y para la que, aún registrada catastralmente,
no esté sometida al sistema que establece esta ley.
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Esta ley marca las pauta para nuestra organizacion:
ResponderEliminarEl articulos 9 ( formacion del consorcio de propietarios)
articulo 12 ( formas de escogencia del administrador)
Articlo 14 (El administrador y sus funciones)
Les invito a estudiar cuidadosamente la presente ley de condominio para una mayor comprension y alcance de lamisma...
Y por favor dejen sus comentarios por aqui...